dico.immo › Financement & dette
Apport / EquityCapital propre engagé dans l'opération. Complète la dette pour couvrir le coût total ; base du Cash-on-Cash.Capacité d'emprunt & reste à vivreLe montant maximal qu'une banque acceptera de prêter, borné par le taux d'effort réglementaire et par ce qu'il reste au ménage pour vivre une fois l'échéance payée.Capital remboursé (par les loyers)Part de la dette remboursée par les loyers via les mensualités. Distincte du cash-flow et de la plus-value.Crédit vendeurLe vendeur accorde lui-même un délai de paiement à l'acquéreur, qui règle une partie du prix de façon échelonnée. Financement alternatif ou complémentaire au prêt bancaire.
Lecture recommandée · lien affiliéInvestir dans l'immobilier locatifJoël B.Guide pas à pas d'un premier investissement locatif : recherche du bien, financement, travaux, mise en location et gestion.Debt YieldENRendement de la dette vu par la banque : revenu net d'exploitation (NOI) ÷ montant du prêt. Indépendant du taux et de la durée, il mesure la solidité brute du dossier.Dette initialeMontant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.Différé d'amortissementUne période initiale où l'on ne rembourse pas le capital — voire rien du tout. Utile pendant les travaux ou avant la livraison, coûteux si l'on n'y prend garde.DSCRENCouverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).Justificatif de financementSimulation, accord de principe, offre de prêt : trois documents de poids très inégal. Il détermine la crédibilité d'une offre.Levier financierEffet de la dette sur le rendement. Cash-on-Cash / Cap Rate : >1 = la dette amplifie, <1 = elle coûte plus.LTC (Loan-to-Cost)ENDette / coût total (prix + frais + travaux). Plus pertinent que le LTV dès qu'il y a des travaux importants.LTV (Loan-to-Value)ENDette / prix d'achat. Part du prix financée par la banque. ≤80 % standard en France (recommandation HCSF).Mensualité de créditÉchéance mensuelle du prêt (capital + intérêts), hors assurance. Calculée par PMT sur capital, taux et durée.Negative equityENSituation où le capital restant dû sur le crédit dépasse la valeur de marché du bien. Vendre ne suffit alors plus à rembourser la banque (LTV > 100 %).Norme HCSF (35 % et 25 ans)La règle qui encadre l'octroi du crédit immobilier : taux d'effort limité à 35 % assurance comprise, durée à 25 ans, avec 20 % de dérogations laissées à la main des banques.Prêt avec / sans recoursUn prêt avec recours permet à la banque de se retourner sur tout le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaut ; un prêt sans recours limite sa saisie au seul bien financé.Prêt in fineUn prêt dont on ne paie que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme. Mensualité faible, coût total élevé, et un nantissement exigé en garantie.PTZ (prêt à taux zéro)Un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale, en complément d'un prêt principal.TAEG (taux annuel effectif global)Le seul taux qui compare deux offres de prêt : il intègre les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l'assurance. Le taux nominal, lui, ne compare rien.Taux d'usureLe TAEG maximal légal, publié par la Banque de France et calculé à partir des taux moyens du trimestre précédent majorés d'un tiers. Au-delà, le prêt est irrégulier.
Lecture recommandée · lien affiliéInvestir dans l'immobilier locatifJoël B.Guide pas à pas d'un premier investissement locatif : recherche du bien, financement, travaux, mise en location et gestion.Debt YieldENRendement de la dette vu par la banque : revenu net d'exploitation (NOI) ÷ montant du prêt. Indépendant du taux et de la durée, il mesure la solidité brute du dossier.Dette initialeMontant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.Différé d'amortissementUne période initiale où l'on ne rembourse pas le capital — voire rien du tout. Utile pendant les travaux ou avant la livraison, coûteux si l'on n'y prend garde.DSCRENCouverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).Justificatif de financementSimulation, accord de principe, offre de prêt : trois documents de poids très inégal. Il détermine la crédibilité d'une offre.Levier financierEffet de la dette sur le rendement. Cash-on-Cash / Cap Rate : >1 = la dette amplifie, <1 = elle coûte plus.LTC (Loan-to-Cost)ENDette / coût total (prix + frais + travaux). Plus pertinent que le LTV dès qu'il y a des travaux importants.LTV (Loan-to-Value)ENDette / prix d'achat. Part du prix financée par la banque. ≤80 % standard en France (recommandation HCSF).Mensualité de créditÉchéance mensuelle du prêt (capital + intérêts), hors assurance. Calculée par PMT sur capital, taux et durée.Negative equityENSituation où le capital restant dû sur le crédit dépasse la valeur de marché du bien. Vendre ne suffit alors plus à rembourser la banque (LTV > 100 %).Norme HCSF (35 % et 25 ans)La règle qui encadre l'octroi du crédit immobilier : taux d'effort limité à 35 % assurance comprise, durée à 25 ans, avec 20 % de dérogations laissées à la main des banques.Prêt avec / sans recoursUn prêt avec recours permet à la banque de se retourner sur tout le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaut ; un prêt sans recours limite sa saisie au seul bien financé.Prêt in fineUn prêt dont on ne paie que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme. Mensualité faible, coût total élevé, et un nantissement exigé en garantie.PTZ (prêt à taux zéro)Un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale, en complément d'un prêt principal.TAEG (taux annuel effectif global)Le seul taux qui compare deux offres de prêt : il intègre les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l'assurance. Le taux nominal, lui, ne compare rien.Taux d'usureLe TAEG maximal légal, publié par la Banque de France et calculé à partir des taux moyens du trimestre précédent majorés d'un tiers. Au-delà, le prêt est irrégulier.