dico.immo › Fiscalité
Abattement IR sur plus-value (19 %)Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.Amortissement en LMNP au réelLa déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier, qui efface le plus souvent l'impôt sur les loyers meublés — sans sortie de trésorerie.Anciens dispositifs de défiscalisation (Périssol à Pinel)Trente ans de dispositifs successifs — Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel. Tous clos, et tous porteurs de la même leçon à la revente.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Censi-BouvardAncienne réduction d'impôt de 11 % pour l'achat en résidence de services meublée. Fermée aux nouveaux investissements depuis fin 2022 ; le parc concerné arrive aujourd'hui en revente.CFE du loueur en meubléCotisation foncière des entreprises due par tout loueur en meublé (LMNP compris), parce que la location meublée est une activité commerciale. Cotisation minimale de quelques centaines d'euros par commune, exonérée la première année et pour les recettes ≤ 5 000 €.CRL (contribution sur les revenus locatifs)Une contribution de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de trente ans, due par les seules sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et assimilées.CSG déductibleFraction de la contribution sociale généralisée payée sur les revenus fonciers et du capital (6,8 points sur 9,2) qui se déduit du revenu imposable de l'année suivante — seulement si ces revenus ont été soumis au barème progressif, jamais sous le prélèvement forfaitaire unique.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)Régime d'amortissement du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026, successeur du Pinel.Droits d'enregistrement sur cession de parts de SCIDroit de 5 % dû par l'acquéreur sur le prix des parts d'une société à prépondérance immobilière (SCI, SARL de famille), assis sur la valeur des parts — donc net de la dette de la société. Moins que les 5,8 % de droits sur un immeuble, sur une base souvent plus faible : l'un des avantages de la détention en société.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.Décote de l'impôt sur le revenuRéduction automatique de l'impôt brut des foyers faiblement imposés : en 2026, l'impôt est diminué de 889 € (célibataire) ou 1 470 € (couple), moins 45,25 % de son montant, tant qu'il reste sous 1 964 € ou 3 248 €. Rien à voir avec les décotes d'expertise — mais un mot identique qui prête à confusion dans un calcul de rendement net.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Exonération de plus-value de la résidence principaleLa vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant — à condition qu'elle le soit réellement au jour de la cession.Exonérations de plus-value immobilièreAu-delà de la résidence principale, huit cas d'exonération existent — remploi, petit prix, durée, âge, logement social, expropriation, non-résidents — et presque tous sont conditionnés.IFI (impôt sur la fortune immobilière)Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1ᵉʳ janvier. Barème progressif de 0,5 à 1,5 %, résidence principale abattue de 30 %, biens professionnels exonérés.LLI (logement locatif intermédiaire)TVA réduite à 10 % à l'acquisition et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant vingt ans, en échange d'un loyer plafonné. Le successeur du Pinel — mais il suppose une société.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).LMP (loueur en meublé professionnel)Le statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il n'est pas optionnel : il s'impose dès que les deux seuils sont franchis.Loc'AvantagesUne réduction d'impôt calculée sur les loyers encaissés, en échange d'un loyer volontairement décoté par rapport au marché : plus la décote est forte, plus la réduction l'est.Loi MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble situé en secteur patrimonial protégé, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Micro-BIC du meublé de tourisme (loi Le Meur)Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'abattement forfaitaire tombe à 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé, et 50 % (plafond 77 700 €) s'il est classé.Para-hôtellerieLocation meublée assortie de services hôteliers : elle sort du régime locatif pour entrer dans celui d'une activité commerciale, avec assujettissement à la TVA — donc récupération de la TVA sur l'acquisition.PFU (prélèvement forfaitaire unique, « flat tax »)Imposition à taux fixe de 30 % (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) des revenus de placements financiers : dividendes, intérêts, plus-values sur titres. Les loyers et plus-values immobilières n'y ont pas droit — c'est ce qui fausse les comparaisons immobilier / bourse faites trop vite.Pinel & Pinel+Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué à loyer plafonné. Le dispositif est fermé aux nouveaux engagements depuis fin 2024 ; seuls les engagements en cours produisent encore leurs effets.Plus-value professionnelleLe régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.Prélèvement à la source des revenus fonciers (acomptes)Depuis 2019, l'impôt sur les revenus fonciers et les BIC de location meublée n'est pas retenu par un tiers : il est prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels sur le compte du bailleur, calculés sur les revenus de l'année N-2 puis N-1, régularisés en septembre. Un décalage de trésorerie à intégrer dans un cash-flow, et une option de modulation à connaître.Prélèvements sociaux (17,2 %)La contribution qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu sur tous les revenus du patrimoine — loyers et plus-values — au taux global de 17,2 %.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Régime Monuments historiquesDéduction du revenu global, sans plafond, des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit. Le régime le plus puissant du droit fiscal immobilier français, et le plus contraignant.Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.SCPI fiscalesDes parts de société qui portent un dispositif de défiscalisation — Pinel, Malraux, déficit foncier — au lieu d'un bien. L'avantage fiscal remonte au porteur ; l'illiquidité aussi.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Surtaxe sur les plus-values élevéesUne taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % qui s'applique à la plus-value imposable dépassant 50 000 €, en sus de l'impôt et des prélèvements sociaux.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe de balayage (Paris)Taxe communale facultative due par le propriétaire pour le balayage de la voie publique devant son immeuble, calculée sur la longueur de façade. À Paris, 10,96 €/m de façade en 2026, ventilée entre copropriétaires par le syndic et récupérable sur le locataire. Quelques dizaines d'euros par lot — mais une ligne à connaître dans les charges.Taxe de séjourTaxe communale payée par le voyageur pour chaque nuit passée dans un hébergement touristique — hôtel, meublé de tourisme, chambre d'hôtes — et collectée par le bailleur ou la plateforme. De quelques centimes à plusieurs euros par nuit selon le classement, majorée de taxes additionnelles.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructiblesTaxe communale de 10 % sur la plus-value réalisée à la première vente d'un terrain nu devenu constructible par un changement du document d'urbanisme (art. 1529 CGI). Distincte de la taxe nationale (art. 1605 nonies), progressive de 5 à 10 %, due quand le prix dépasse dix fois le prix d'acquisition. L'aubaine du classement en zone constructible est partagée avec la collectivité.Taxe GEMAPI (ligne de la taxe foncière)Petite taxe additionnelle prélevée avec la taxe foncière et la CFE pour financer la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, par l'intercommunalité. Plafonnée à 40 € par habitant ; de quelques euros à quelques dizaines d'euros par avis. Un indicateur discret d'exposition au risque inondation.Taxe sur les bureaux en Île-de-France (TSB)Taxe annuelle sur les surfaces de bureaux, locaux commerciaux, de stockage et de stationnement en Île-de-France, due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier, par mètre carré et par circonscription tarifaire. De l'ordre de 20 à 27 €/m² pour des bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Refacturable au locataire selon le bail ; pèse sur le rendement net de l'immobilier d'entreprise.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Censi-BouvardAncienne réduction d'impôt de 11 % pour l'achat en résidence de services meublée. Fermée aux nouveaux investissements depuis fin 2022 ; le parc concerné arrive aujourd'hui en revente.CFE du loueur en meubléCotisation foncière des entreprises due par tout loueur en meublé (LMNP compris), parce que la location meublée est une activité commerciale. Cotisation minimale de quelques centaines d'euros par commune, exonérée la première année et pour les recettes ≤ 5 000 €.CRL (contribution sur les revenus locatifs)Une contribution de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de trente ans, due par les seules sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et assimilées.CSG déductibleFraction de la contribution sociale généralisée payée sur les revenus fonciers et du capital (6,8 points sur 9,2) qui se déduit du revenu imposable de l'année suivante — seulement si ces revenus ont été soumis au barème progressif, jamais sous le prélèvement forfaitaire unique.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)Régime d'amortissement du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026, successeur du Pinel.Droits d'enregistrement sur cession de parts de SCIDroit de 5 % dû par l'acquéreur sur le prix des parts d'une société à prépondérance immobilière (SCI, SARL de famille), assis sur la valeur des parts — donc net de la dette de la société. Moins que les 5,8 % de droits sur un immeuble, sur une base souvent plus faible : l'un des avantages de la détention en société.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.Décote de l'impôt sur le revenuRéduction automatique de l'impôt brut des foyers faiblement imposés : en 2026, l'impôt est diminué de 889 € (célibataire) ou 1 470 € (couple), moins 45,25 % de son montant, tant qu'il reste sous 1 964 € ou 3 248 €. Rien à voir avec les décotes d'expertise — mais un mot identique qui prête à confusion dans un calcul de rendement net.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Exonération de plus-value de la résidence principaleLa vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant — à condition qu'elle le soit réellement au jour de la cession.Exonérations de plus-value immobilièreAu-delà de la résidence principale, huit cas d'exonération existent — remploi, petit prix, durée, âge, logement social, expropriation, non-résidents — et presque tous sont conditionnés.IFI (impôt sur la fortune immobilière)Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1ᵉʳ janvier. Barème progressif de 0,5 à 1,5 %, résidence principale abattue de 30 %, biens professionnels exonérés.LLI (logement locatif intermédiaire)TVA réduite à 10 % à l'acquisition et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant vingt ans, en échange d'un loyer plafonné. Le successeur du Pinel — mais il suppose une société.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).LMP (loueur en meublé professionnel)Le statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il n'est pas optionnel : il s'impose dès que les deux seuils sont franchis.Loc'AvantagesUne réduction d'impôt calculée sur les loyers encaissés, en échange d'un loyer volontairement décoté par rapport au marché : plus la décote est forte, plus la réduction l'est.Loi MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble situé en secteur patrimonial protégé, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Micro-BIC du meublé de tourisme (loi Le Meur)Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'abattement forfaitaire tombe à 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé, et 50 % (plafond 77 700 €) s'il est classé.Para-hôtellerieLocation meublée assortie de services hôteliers : elle sort du régime locatif pour entrer dans celui d'une activité commerciale, avec assujettissement à la TVA — donc récupération de la TVA sur l'acquisition.PFU (prélèvement forfaitaire unique, « flat tax »)Imposition à taux fixe de 30 % (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) des revenus de placements financiers : dividendes, intérêts, plus-values sur titres. Les loyers et plus-values immobilières n'y ont pas droit — c'est ce qui fausse les comparaisons immobilier / bourse faites trop vite.Pinel & Pinel+Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué à loyer plafonné. Le dispositif est fermé aux nouveaux engagements depuis fin 2024 ; seuls les engagements en cours produisent encore leurs effets.Plus-value professionnelleLe régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.Prélèvement à la source des revenus fonciers (acomptes)Depuis 2019, l'impôt sur les revenus fonciers et les BIC de location meublée n'est pas retenu par un tiers : il est prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels sur le compte du bailleur, calculés sur les revenus de l'année N-2 puis N-1, régularisés en septembre. Un décalage de trésorerie à intégrer dans un cash-flow, et une option de modulation à connaître.Prélèvements sociaux (17,2 %)La contribution qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu sur tous les revenus du patrimoine — loyers et plus-values — au taux global de 17,2 %.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Régime Monuments historiquesDéduction du revenu global, sans plafond, des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit. Le régime le plus puissant du droit fiscal immobilier français, et le plus contraignant.Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.SCPI fiscalesDes parts de société qui portent un dispositif de défiscalisation — Pinel, Malraux, déficit foncier — au lieu d'un bien. L'avantage fiscal remonte au porteur ; l'illiquidité aussi.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Surtaxe sur les plus-values élevéesUne taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % qui s'applique à la plus-value imposable dépassant 50 000 €, en sus de l'impôt et des prélèvements sociaux.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe de balayage (Paris)Taxe communale facultative due par le propriétaire pour le balayage de la voie publique devant son immeuble, calculée sur la longueur de façade. À Paris, 10,96 €/m de façade en 2026, ventilée entre copropriétaires par le syndic et récupérable sur le locataire. Quelques dizaines d'euros par lot — mais une ligne à connaître dans les charges.Taxe de séjourTaxe communale payée par le voyageur pour chaque nuit passée dans un hébergement touristique — hôtel, meublé de tourisme, chambre d'hôtes — et collectée par le bailleur ou la plateforme. De quelques centimes à plusieurs euros par nuit selon le classement, majorée de taxes additionnelles.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructiblesTaxe communale de 10 % sur la plus-value réalisée à la première vente d'un terrain nu devenu constructible par un changement du document d'urbanisme (art. 1529 CGI). Distincte de la taxe nationale (art. 1605 nonies), progressive de 5 à 10 %, due quand le prix dépasse dix fois le prix d'acquisition. L'aubaine du classement en zone constructible est partagée avec la collectivité.Taxe GEMAPI (ligne de la taxe foncière)Petite taxe additionnelle prélevée avec la taxe foncière et la CFE pour financer la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, par l'intercommunalité. Plafonnée à 40 € par habitant ; de quelques euros à quelques dizaines d'euros par avis. Un indicateur discret d'exposition au risque inondation.Taxe sur les bureaux en Île-de-France (TSB)Taxe annuelle sur les surfaces de bureaux, locaux commerciaux, de stockage et de stationnement en Île-de-France, due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier, par mètre carré et par circonscription tarifaire. De l'ordre de 20 à 27 €/m² pour des bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Refacturable au locataire selon le bail ; pèse sur le rendement net de l'immobilier d'entreprise.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.Aucun terme de cette famille ne correspond. Chercher dans tout le dictionnaire →
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Micro-foncier, réel, LMNP : l'écart sur le cash-flow après impôt.