dico.immo › Fiscalité
Abattement IR sur plus-value (19 %)Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.Amortissement en LMNP au réelLa déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier, qui efface le plus souvent l'impôt sur les loyers meublés — sans sortie de trésorerie.Censi-BouvardAncienne réduction d'impôt de 11 % pour l'achat en résidence de services meublée. Fermée aux nouveaux investissements depuis fin 2022 ; le parc concerné arrive aujourd'hui en revente.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.CRL (contribution sur les revenus locatifs)Une contribution de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de trente ans, due par les seules sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et assimilées.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Exonération de plus-value de la résidence principaleLa vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant — à condition qu'elle le soit réellement au jour de la cession.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).LMP (loueur en meublé professionnel)Le statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il n'est pas optionnel : il s'impose dès que les deux seuils sont franchis.Loc'AvantagesUne réduction d'impôt calculée sur les loyers encaissés, en échange d'un loyer volontairement décoté par rapport au marché : plus la décote est forte, plus la réduction l'est.Loi MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble situé en secteur patrimonial protégé, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Pinel & Pinel+Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué à loyer plafonné. Le dispositif est fermé aux nouveaux engagements depuis fin 2024 ; seuls les engagements en cours produisent encore leurs effets.Plus-value professionnelleLe régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.Prélèvements sociaux (17,2 %)La contribution qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu sur tous les revenus du patrimoine — loyers et plus-values — au taux global de 17,2 %.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Régime Monuments historiquesDéduction du revenu global, sans plafond, des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit. Le régime le plus puissant du droit fiscal immobilier français, et le plus contraignant.Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Surtaxe sur les plus-values élevéesUne taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % qui s'applique à la plus-value imposable dépassant 50 000 €, en sus de l'impôt et des prélèvements sociaux.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.CRL (contribution sur les revenus locatifs)Une contribution de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de trente ans, due par les seules sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et assimilées.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Exonération de plus-value de la résidence principaleLa vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant — à condition qu'elle le soit réellement au jour de la cession.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).LMP (loueur en meublé professionnel)Le statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il n'est pas optionnel : il s'impose dès que les deux seuils sont franchis.Loc'AvantagesUne réduction d'impôt calculée sur les loyers encaissés, en échange d'un loyer volontairement décoté par rapport au marché : plus la décote est forte, plus la réduction l'est.Loi MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble situé en secteur patrimonial protégé, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Pinel & Pinel+Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué à loyer plafonné. Le dispositif est fermé aux nouveaux engagements depuis fin 2024 ; seuls les engagements en cours produisent encore leurs effets.Plus-value professionnelleLe régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.Prélèvements sociaux (17,2 %)La contribution qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu sur tous les revenus du patrimoine — loyers et plus-values — au taux global de 17,2 %.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Régime Monuments historiquesDéduction du revenu global, sans plafond, des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit. Le régime le plus puissant du droit fiscal immobilier français, et le plus contraignant.Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Surtaxe sur les plus-values élevéesUne taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % qui s'applique à la plus-value imposable dépassant 50 000 €, en sus de l'impôt et des prélèvements sociaux.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.